Scenario

 

I contenuti delle ultime manovre finanziarie del Governo ed i preannunciati provvedimenti in ordine al federalismo fiscale e al decentramento catastale, congiunti alle difficoltà finanziarie degli Enti locali, spingono in modo inderogabile verso l’adozione di nuovi modelli organizzativi e strumenti gestionali funzionali a garantire l’autonomia e la capacità di governo dei Comuni. Le recenti disposizioni di legge hanno infatti dotato le amministrazioni pubbliche di nuovi strumenti tesi alla valorizzazione e al reperimento autonomo di risorse.

Questo nuovo panorama, unito alla necessità di attenzionare il territorio come risorsa ambientale, sociale e economica comporta per i Comuni la necessità di una puntuale conoscenza del proprio territorio finalizzata alla programmazione, al controllo delle entrate, ed alla pianificazione urbanistica basata su dati certi e reali.

Limitatamente al controllo della consistenza e alla determinazione del patrimonio immobiliare, spesso le PA comunali non dispongono ancora di banche dati immobiliari (intese come l’insieme di informazioni metriche, di proprietà e di utilizzo) affidabili e, soprattutto, relazionate alle altre banche dati presenti nell’Amministrazione (anagrafe fisica e giuridica, TARSU, ICI, etc) o disponibili presso altri Enti Pubblici (ad esempio con i dati forniti dall’Agenzia del Territorio).

Soluzione progettuale proposta

 

Obiettivi

Il progetto ha come obiettivo la formazione di una banca dati immobiliare che, grazie ad un potentissimo sistema GIS di correlazione di Oggetti territoriali, Soggetti e Documenti, permetta di elaborare i dati provenienti dagli archivi comunali relazionandoli tra loro e/o con quelli disponibili in altre banche dati extra-comunali. L’incrocio di tutti questi dati permetterà una omogeneizzazione dell’informazione e, quindi, fornirà uno strumento amministrativamente valido per procedere ai controlli e alle verifiche.

La soluzione progettuale proposta intende diffondere una nuova cultura tecnico amministrativa nella gestione del dato Ambientale / Territoriale realizzando un nuovo modello di gestione del territorio che, in sinergia con gli altri processi amministrativi, sia in grado di georiferire sul territorio tutte le informazioni disponibili (banche-dati Catastali ed anagrafe, tributi, concessioni edilizie, ecc.) e quindi, di creare una banca dati comunale che raccolga ed organizzi all’interno di un unico archivio tutte le informazioni relative agli immobili di un comune (edifici, unità immobiliari, relazioni con gli oggetti catastali, lotti edificabili, nomi delle strade, numerazione civica esterna ed interna).

Il progetto di un’Anagrafe Immobiliare, Catastale, Tributaria e Territoriale relativa all’intero territorio comunale finalizzata a supportare le attività di pianificazione e controllo del Comune nel campo della fiscalità locale, del catasto (D. Lgs. 112/98 in tema di decentramento catastale), dell’urbanistica e del territorio, si pone quindi in estrema sintesi i due seguenti obiettivi:

  • la costituzione di un’Anagrafe Immobiliare di supporto alla gestione catastale, tributaria e territoriale;
  • l’integrazione degli archivi catastali con quelli territoriali in modo da offrire uno strumento informativo ed informatico che accompagni i processi amministrativi legati al decentramento catastale, alla fiscalità locale ed alla gestione urbanistica.

Tale banca dati verrà costantemente aggiornata dagli atti e processi amministrativi che generano o autorizzano la trasformazione degli immobili (procedimenti toponomastici, edilizi, urbanistici, catastali) che rendono così l’Anagrafe Comunale degli Immobili uno strumento di certificazione del dato, utile per le attività per una corretta amministrazione comunale.

Metodologia

Una banca dati unitaria degli immobili deve essere progettata al fine di garantire una rappresentazione certa ed inequivocabile di ogni edificio e di ogni Unità Immobiliare in esso contenuta. Al contempo, essa deve permettere di risalire ai proprietari, ai dati catastali, alle altre informazioni di natura tecnico/amministrativa.

Si noti come le suddette informazioni siano in parte “fisicamente riscontrabili” (Civico, edificio, UI) ed in parte costituiscano informazione di natura amministrativa legata a particolari soggetti e/o documenti amministrativi. Alla prima categoria di informazione appartengono quelli che abbiamo definito “Oggetti Territoriali”; alla seconda quelli che abbiamo definito “Soggetti” e “Documenti”.

La Metodologia proposta (schematizzata in figura) intende accoppiare questi due “mondi informativi” legando univocamente ed inequivocabilmente agli Oggetti (Edifici e UI) i Soggetti ed i Documenti ad essi riferiti.

 

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Nel fare ciò dovranno essere garantite queste due condizioni:

  • Tutti gli Oggetti territoriali dovranno essere fisicamente verificati e rappresentati graficamente in modalità georiferita al massimo livello di precisione consentito;
  • Tutti i Soggetti e/o Documenti dovranno provenire da banche dati amministrativamente valide e/o riconosciute tali dai funzionari della PA competente.

Queste condizioni si soddisfano operando in tre fasi distinte:

  • Fase 1: Si definiscono univocamente e si rappresentano graficamente:
    • la Toponomastica comunale;
    • gli edifici e i dividendi architettonici;
    • i civici.

Questo livello di dettaglio (denominato codice ecografico di I livello dell’edificio) permette di indentificare univocamente ogni singolo edificio.

  • Fase 2: si definiscono univocamente, all’interno di ogni edificio:
    • I cortili interni, le scale interne, i piani ed i pianerottoli;
    • Le unità Immobiliari.

Questo livello di dettaglio (codice ecografico di II livello) permette di individuare univocamente ogni singola Unità Immobiliare.

  • Fase 3: si completano tutte le altre informazioni relative ad edificio e/o UI, e tra queste:
    • Foglio, numero, sub (dati catastali edificio);
    • Mappali di UI;
    • Dati censuari;
    • Dati di proprietà;
    • Documenti tecnico/amministrativi (atti di proprietà, concessioni, sanatorie, certificazioni, …).

I codici ecografici divengono, quindi, le chiave di accesso per tutti i dati, di qualsiasi provenienza, che sono riferiti all’Edificio e/o alla Unità Immobiliare.

Dalla gestione della documentazione tecnica di riferimento sono desunti i dati degli immobili che la pratica edilizia è andata a costituire o modificare nel tempo; i dati raccolti consentono di approfondire le informazioni riguardanti le superfici di ogni singola Unità Immobiliare, la destinazione d’uso, il suo utilizzo, eventuali planimetrie o immagini allegate. Per facilitare l’identificazione di ogni immobile all’interno dell’Edificio, utilizzando gli strumenti GIS del software di gestione cartografica, sarà possibile predisporre mappe distributive delle unità all’interno degli Edifici, da tematizzare in modo opportuno in base alle richieste tecniche di analisi specifica.

Le informazioni verranno rese accessibili in modo semplice, veloce e sicuro a tutti gli uffici della PA che ne necessitano per il corretto svolgimento delle attività operative quotidiane.

Vantaggi

L’integrazione delle banche dati catastali con le banche dati alfanumeriche (anagrafe, TARSU e ICI) e cartografiche (strade, aerofotogrammetria, cartografia catastale, strumentazione urbanistica e ortofoto/immagini satellitari), realizza un sistema informativo territoriale (SIT) che consente di:

  • recuperare l’evasione fiscale;
  • migliorare i processi organizzativi interni;
  • migliorare i processi operativi e gestionali all’interno del Comune;
  • pianificare e controllare lo sviluppo e l’assetto del territorio;
  • creare una infrastruttura per l’interscambio di informazioni con l’Agenzia del Territorio al fine di eliminare le anomalie catastali;
  • migliorare la qualità dei servizi ai cittadini e alle imprese;
  • attivare servizi di certificazione in tempo reale.

Questi vantaggi si traducono in una seri dei benefici concreti, quali:

  • La possibilità di attribuire ad un ufficio / settore del comune la titolarità dell’informazione;
  • L’impianto di uno strumento informatico che consenta la verifica dell’edificato esistente;
  • La possibilità di eseguire analisi urbanistiche finalizzate a determinare la saturazione volumetrica del territorio comunale;
  • La possibilità di verificare la corretta destinazione d’uso dei fabbricati, ricadenti all’interno delle zone degli strumenti urbanistici vigenti, tramite il confronto tra la destinazione d’uso degli stessi e quanto previsto nelle Norme Tecniche Attuative;
  • La possibilità di disporre di una base cartografica unica ed aggiornata sulla quale poter eseguire attività di pianificazione territoriale;
  • La possibilità di estendere il progetto con la creazione del fascicolo del fabbricato;
  • Una corretta mappatura della numerazione civica;
  • La possibilità di esportare/importare i dati da e verso altri sistemi informativi conformi alle specifiche tecniche realizzative Inspire e DigitPA;
  • La possibilità di integrazione con archivi provenienti da enti pubblici esterni al comune come Agenzia del Territorio, Regioni, Province (Interoperabilità dei dati territoriali);
  • La possibilità di identificare in maniera univoca e certa l’immobile presso il quale viene assegnata la residenza;
  • La possibilità di assegnare e gestire, in base al regolamento comunale, il numero civico interno;
  • Definire un primo set di dati a partire dai quali approcciare altre attività di verifiche tributarie finalizzate al recupero ICI, verifica dei passi carrabili, recupero TARSU.

Il Sistema Informatico

Il sistema Informatico che si offre a corredo può essere configurato in due diverse modalità:

  • Presso la PA: in questo caso tutte le banche dati, i software di gestione e di fruizione del dato (sia in modalità client che in modalità Web e WebGis) dovranno essere acquistati e licenziati nel rispetto delle normative vigenti. Il sistema informativo può essere personalizzato su piattaforme GIS proprietarie (quali Intergraph, Esri, Autodesk) o Open Source (quali Qgis, Mapserver) e la banca dati può essere installata su DBMS proprietari (Oracle, Microsoft SQL Server) o Open Source (Postgis);
  • In remoto: in questo caso tutte le funzionalità saranno garantite attraverso le funzionalità Web e Web Gis utilizzabili direttamente da ogni ufficio tecnico attraverso un comune browser internet (Microsoft explorer, Chrome; Firefox; etc). I Database, i software di gestione, le interfacce Web e WebGis saranno offerte come un servizio esterno che includerà la manutenzione e l’aggiornamento dell’intero sistema.

Requisiti Economici

Il costo dell’intero progetto potrà essere determinato solo dopo una attenta analisi:

  • del numero di edifici da censire;
  • delle dimensioni e dello stato delle banche dati disponibili;
  • del livello di dettaglio che si intende raggiungere;
  • delle modalità di attivazione e fruizione del sistema informatico a supporto.