Scenario

 

Ai sensi e per gli effetti dell’art.119 della Costituzione, il Patrimonio Immobiliare del Comune è strumentale a garantire l’autonomia finanziaria.

Le innovazioni normative attuate negli ultimi anni in materia di gestione patrimoniale hanno mutato radicalmente l’approccio delle amministrazioni locali nella valutazione del ruolo del proprio patrimonio immobiliare. Un importante impulso al cambiamento deriva dal Decreto Legge 112/2008 che pone l’accento sugli aspetti di ricognizione, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici, percepito sempre più come un notevole fattore di ricchezza e sviluppo. Nel citato DL si sottolinea la necessità di procedere alla catalogazione “… dei singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione.” Tutte le amministrazioni comunali sono chiamate a redigere il Piano delle Alienazioni Immobiliari, catalogando gli immobili di proprietà dell’Ente che non sono stati utilizzati per finalità istituzionali e che possono essere valorizzati o dismessi, agendo attraverso varie forme di semplificazione e snellimento burocratico volte ad agevolare le fasi di valorizzazione dei propri immobili.

Va, dunque, consolidandosi la consapevolezza che il patrimonio dei beni immobili appartenenti alle PA locali rappresenta non soltanto un bene statico da conservare e mantenere, ma anche, e soprattutto, uno strumento dinamico della gestione finanziaria e cioè un complesso di risorse che le PA devono utilizzare in maniera ottimale così da farne strumento di riequilibrio finanziario e di promozione economica e sociale della collettività di riferimento.

Soluzione progettuale proposta

 

Obiettivi

Obiettivo progettuale è la realizzazione di una soluzione applicativa di gestione del Patrimonio Immobiliare Comunale che metta a disposizione strumenti di analisi, monitoraggio e interscambio delle informazioni tra la PA comunale e i livelli provinciale e regionale, fornendo inoltre servizi esterni di comunicazione e diffusione di particolari set di dati verso privati e cittadini. Per attivare il circuito virtuoso di un’efficiente gestione e valorizzazione del patrimonio, è necessario partire principalmente da una corretta inventariazione e classificazione di tutti gli Edifici (e delle relative Unità Immobiliari) di proprietà dell’Amministrazione Comunale, primo passo per consentire poi una corretta programmazione delle manutenzioni, delle locazioni e per avviare un programma di valorizzazione e/o cessione degli stessi.

L’intervento mira, dunque, alla costituzione di una banca dati del Patrimonio Immobiliare Comunale, progettata in accordo con le specifiche di standardizzazione degli “Oggetti Territoriali” e dei “Soggetti e Documenti” definite dalle recenti direttive nazionali ed europee (DigitPA, INSPIRE). La base informativa avrà una valenza non solo amministrativa, ma anche tecnica e gestionale, idonea ad offrire un valido supporto alle decisioni per tutte le fasi di valorizzazione e/o alienazione del patrimonio stesso. Su di essa poggeranno i servizi di gestione finalizzati allo sviluppo strategico del patrimonio, consentendo di dotare l’Amministrazione appaltante di uno strumento informativo che:

  • fornisca piena contezza della consistenza del patrimonio immobiliare;
  • consenta la conoscenza quantitativa e qualitativa dei beni, nonché del loro valore economico evidenziandone le potenzialità finanziarie;
  • consenta la stima tecnica del patrimonio immobile.

In tal modo sarà possibile assicurare la conservazione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare del Comune, gestendo in modo ottimale le risorse attraverso la ricognizione, la programmazione, l’attuazione ed il controllo degli interventi di acquisizione, di cessione, di affitto e di concessione (a vario titolo) dei beni, concordando i programmi con i Settori/Servizi competenti rispetto alla manutenzione e all’uso del patrimonio comunale.

Metodologia

Il sistema per la gestione integrata del patrimonio immobiliare dovrà consentire la classificazione di tutti gli Edifici (e le relative Unità Immobiliari) di proprietà dell’amministrazione, per ognuno dei quali sarà archiviato il set di dati necessario alla localizzazione geografica sul territorio, alla determinazione della consistenza (superficie utile e accessoria, vani, categoria catastale e altro), dello stato di conservazione e dell’utilizzo (destinazione d’uso, classificazione catastale, reale utilizzo e simili).

Le attività da porre in essere per la realizzazione della proposta progettuale si svilupperanno su due piani di lavoro: il primo riguarda la fase ricognitiva degli immobili costituenti il patrimonio comunale; il secondo la fase vera e propria di strutturazione e popolamento della Banca Dati.  Si terrà conto di tutte le informazioni (catastali, tecniche, giuridiche, estimative, conservative e reddituali) relative ad ogni singolo immobile di proprietà o di uso comunale, corredate da documentazione tecnica di riferimento ed immagini in modo da ottenere una completa schedatura dei beni patrimoniali e, allo stesso tempo, garantire l’aggiornamento periodico dei dati stessi.

Schema Metodologico

FASE RICOGNITIVA

La ricognizione iniziale sarà orientata alla verifica dello stato di conoscenza del patrimonio attuale, in particolare riguarderà l’analisi dei dati territoriali in possesso della PA comunale, dello stato di completezza delle informazioni e della compatibilità dei formati vettoriali, a seguito dalla quale sarà possibile progettare gli interventi operativi necessari per l’implementazione della soluzione applicativa di gestione patrimoniale. La ricognizione iniziale si tradurrà, quindi, in una corposa fase di verifica della documentazione tecnica amministrativa associata ad ogni Edificio/Unità immobiliare di proprietà dell’Amministrazione (documenti di proprietà, planimetrie, certificazioni, contratti di locazione etc.). In particolare, le fonti cui attingere sono:

  • L’Ufficio del Patrimonio del Comune;
  • L’Ufficio Tecnico Comunale, per i lavori pubblici compiuti nei locali comunali (scuole, edifici pubblici, strade etc.) da cui desumere elementi di identificazione dei beni;
  • L’Agenzia del Territorio, a cui vanno richieste le visure e le planimetrie catastali, con i dati metrici e gli estratti di mappa;
  • L’Archivio Notarile o Archivio di Stato. In questi due archivi potrebbero essere rintracciati i negozi giuridici che non si trovano altrimenti. Si evidenzia l’importanza assoluta di reperire gli atti di costituzione del diritto reale (proprietà o possesso).

L’analisi iniziale sarà seguita da una ricognizione territoriale per accertare lo stato di fatto, in particolare finalizzata:

  • al rilievo delle unità patrimoniali;
  • alla verifica della numerazione civica esterna e /o interna;
  • alla verifica della toponomastica comunale.

Il servizio prevede la compilazione di schede di rilievo nelle quali gli operatori andranno a riportare i dati qualitativi e quantitativi degli oggetti rilevati (es. destinazione d’uso prevalente dei fabbricati, numero dei piani, tipologia del numero civico esterno, destinazione d’uso del numero civico esterno).

FASE DI POPOLAMENTO

La progettazione della banca dati del Patrimonio Immobiliare Comunale sarà effettuata in accordo con gli standard regionali, nazionali (Catalogo dei dati territoriali, DigitPA) ed europei (INSPIRE) in materia di produzione di database topografici, in modo da garantire la piena compatibilità e l’interscambio delle informazioni con le infrastrutture di dati territoriali già realizzate a livello regionale. Ciò comporta l’adozione delle stesse regole di strutturazione logica/fisica, definizione degli attributi e rappresentazione grafica previste per ogni elemento (ad esempio edificio, strada, toponimo, unità immobiliare) definito dal Catalogo dei dati territoriali. Le attività di popolamento della banca dati possono essere suddivise in due diversi momenti operativi:

  1. Popolamento iniziale della banca dati,riguardante principalmente i seguenti livelli informativi:
  • Cartografia di base in formato raster (Carta Tecnica Regionale, Ortofotocarta);
  • Caricamento banca dati catastale (archivi alfanumerici del catasto urbano e catasto terreni secondo il tracciato rilasciato dalle Agenzie del Territorio, le mappe del catasto terreni e le planimetrie delle unità immobiliari con i relativi dati quantitativi);
  • Caricamento della toponomastica comunale;
  • Caricamento del grafo stradale;
  • Caricamento dello stradario ufficiale comunale.

I predetti dati serviranno come base dati della componente grafica del sistema GIS, sul quale confluiranno tutte la altre informazioni a completamento della banca dati di gestione.

  1. Caricamento delle schede documentali per singolo Oggetto Patrimoniale, caratterizzato dal Codice Identificativo Univoco, specifiche per tipologia di bene:
  • Scheda Fabbricati;
  • Scheda Terreni Agricoli;
  • Strade comunali;
  • Scheda Aree Edificabili.

Per ogni immobile classificato, una scheda sintetica riassume informazioni, dati significativi e caratteristiche salienti dell’edificio. La scheda sarà uniformata in base a quanto prescritto dalla Norma UNI 10998 del 2002, che fissa i criteri per gerarchizzare e classificare il corredo documentale degli immobili, e specificatamente:

Indicazione del Comune, del numero di scheda e di inventario

  • Foto dell’immobile.
  • Dati generali: ubicazione, tipologia (edilizia residenziale, terziaria, ecc.), posizione (centrale, semicentrale etc.), uso attuale (uffici, scuole, abitazioni).
  • Dati catastali: foglio, particella, subalterno, categoria e classe, consistenza, rendita catastale.
  • Dati cartografici: estratto di mappa del catasto terreni, estratto di PRG o di altro strumento urbanistico.
  • Dati di PRG: zona, sottozona, piano convenzionato, descrizione, parametri d’intervento, altro.
  • Dati descrittivi dell’immobile: se trattasi di edificio intero riportare il numero dei piani fuori terra ed entro terra; la superficie coperta e scoperta dell’immobile; la superficie coperta (commerciale) dei singoli piani e quella complessiva; lo stato conservativo dell’immobile (ottimo, buono, normale, cattivo, pessimo). Se trattasi di porzione di edificio, riportare il piano, le superfici di aree ad uso esclusivo, lo stato conservativo, numero dei vani.
  • Dati economici: superficie commerciale, valore unitario a mq, valore complessivo, valore locativo annuo (valore del canone di affitto se il bene è sotto locazione attiva o passiva).
  • Titolo di godimento (proprietà).
  • Presenza di Vincoli e tipologia.
  • Dati relativi all’occupante attuale, con relative specifiche del soggetto e alla temporizzazione della destinazione.

Sezione Giuridica

  • Estremi dell’atto di provenienza del bene o titolo del possesso (se il bene è tenuto in affitto o in altra forma di godimento gratuito o oneroso).
  • Dati di iscrizione nel registro patrimoniale (i registri patrimoniali vanno redatti in modo sintetico e devono contenere i dati tecnico-contabili del bene. Dovranno essere vidimati dal sindaco ogni anno e, in ogni caso, seguono le norme della contabilità generale degli Enti Locali).
  • Canoni percepiti o pagati a terzi.

MESSA IN ESERCIZIO DEL SOFTWARE DI GESTIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE

Attraverso l’integrazione dei dati ottenuti dalle fasi precedenti, il software permetterà la gestione univoca e condivisa di ogni Oggetto, Soggetto e Documento gestito dalla Banca Dati, con funzioni di  visualizzazione dei vari documenti di riferimento e la consultazione di schede descrittive e report associati, contenenti per ogni immobile informazioni di sintesi e dettaglio.

Vantaggi

Il software di gestione del Patrimonio Immobiliare Comunale permetterà una amministrazione del Bene Pubblico ispirata ai principi generali di economicità, efficienza, produttività, redditività e razionalizzazione delle risorse. Sintetizzando in breve i principali ritorni positivi, la gestione informatizzata del patrimonio immobiliare secondo l’approccio metodologico prObjects potrà garantire:

  • la conoscenza certa di tutto il Patrimonio del Comune;
  • la conoscenza quantitativa e qualitativa dei beni, nonché del loro valore economico evidenziandone le potenzialità finanziarie;
  • la stima tecnica del patrimonio immobile;
  • l’esame delle forme di utilizzo;
  • l’adeguamento degli strumenti giuridico-contrattualistici;
  • l’organizzazione di tutte le pratiche gestite dai vari uffici del Comune;
  • una solida base decisionale per il mantenimento e il miglioramento patrimoniale attraverso attività mirate a prevenire lo stato di degrado dei beni stessi, con interventi tesi a garantire l’idoneità per gli scopi ai quali sono stati destinati;
  • un supporto alla redazione di Piani di dismissione degli immobili di proprietà comunale;
  • l’esercizio del diritto di prelazione su immobili notificati,  redazione di perizie per l’eventuale esercizio del diritto di prelazione su abitazioni alienate;
  • l’acquisizione al patrimonio comunale delle urbanizzazioni e delle aree derivanti dalle lottizzazioni, come previsto nelle convenzioni originarie;
  • la gestione delle pratiche condominiali  degli immobili di proprietà;
  • la verifica prevista dal D.Lgs. 42/2000 su immobili notificati o costruiti da oltre 50 anni;
  • la gestione e aggiornamento dell’inventario patrimoniale.

La realizzazione del software di gestione del Patrimonio immobiliare è un’importante strumento a supporto di una buona amministrazione, infatti:

  • assicura, in linea con gli indirizzi definiti dall’Amministrazione, la programmazione delle risorse immobiliari, analizzando e definendo le esigenze attuali e prospettiche in materia di utilizzo di spazi, individuando opportunità ed alternative, stipulando i relativi contratti di locazione e effettuando previsioni delle entrate e dei costi conseguenti alla gestione patrimoniale;
  • contribuisce alla formulazione del Programma delle manutenzioni, del Programma delle opere pubbliche e del Piano degli investimenti effettuando e proponendo valutazioni sul patrimonio, operando in stretto contatto con i Settori/Servizi interessati;
  • garantisce la gestione ottimale dei beni immobiliari sia in uso interno (uffici e servizi), sia in uso esterno (patrimonio abitativo e non abitativo), monitorando la situazione relativa alla composizione e allo stato del patrimonio, curando la completezza e l’aggiornamento della documentazione tecnico-amministrativa, con particolare riferimento a quella trasmessa dai Servizi del Settore Lavori Pubblici, segnalando loro le necessarie azioni di tutela a conservazione dei beni;
  • garantisce l’attuazione dei programmi attraverso acquisizioni, dismissioni, espropri, in particolare lo svolgimento delle varie fasi relative alle procedure espropriative per consentire l’acquisizione dei beni necessari alla realizzazione delle opere pubbliche programmate dall’Amministrazione ed espletare gli adempimenti richiesti per le opere pubbliche di competenza statale;
  • assicura, in linea con gli indirizzi dell’Amministrazione, il conseguimento delle entrate inerenti alle attività della sfera di competenza, reperendo ogni possibile e legittima fonte e favorendone lo sviluppo, attraverso una politica di redditività legata al mercato ed in modo contabilmente regolare.

Favorisce lo sviluppo dei sistemi informativi del Servizio, razionalizzando sistemi e modalità di classificazione e di archivio dei dati, individuando i bisogni di informatizzazione, valutando e individuando le soluzioni ottimali, anche in riferimento al collegamento con altri Settori/Servizi dell’Ente.

Il Sistema Informatico

Il sistema Informatico che si offre a corredo può essere configurato in due diverse modalità:

Presso la PA: in questo caso tutte le banche dati, i software di gestione e di fruizione del dato (sia in modalità client che in modalità Web e WebGis) dovranno essere acquistati e licenziati nel rispetto delle normative vigenti. Il sistema informativo può essere personalizzato su piattaforme GIS proprietarie (quali Intergraph, Esri, Autodesk) o Open Source (quali Qgis, Mapserver) e la banca dati può essere installata su DBMS proprietari (Oracle, Microsoft SQL Server) o Open Source (Postgis);

In remoto: in questo caso tutte le funzionalità saranno garantite attraverso le funzionalità Web e Web Gis utilizzabili direttamente da ogni ufficio tecnico attraverso un comune browser internet (Microsoft explorer, Chrome; Firefox; etc). I Database, i software di gestione, le interfacce Web e WebGis saranno offerte come un servizio esterno che includerà la manutenzione e l’aggiornamento dell’intero sistema.

Requisiti Economici

Il costo dell’intero progetto potrà essere determinato solo dopo una attenta analisi:

  • del numero di edifici da censire;
  • delle dimensioni e dello stato delle banche dati disponibili;
  • del livello di dettaglio che si intende raggiungere;
  • delle modalità di attivazione e fruizione del sistema informatico a supporto.